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土地评估审核准则

作者:点击:331 发布时间:2022-09-30

       土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评估意见的行为或过程。土地估价报告的审计可分为外部审计和内部审计。外部审计是指土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对委托方(或关联方)提供的土地估价报告的质量评估审计。内部审核是指土地估价机构组织其内部人员对本机构已完成但尚未提供给委托方(或相关方)的土地估价报告进行审核,并提出具体的修改意见,以不断完善报告内容,提高报告质量。

      《城市土地估价规程》明确提出,估价应当遵循预期收益、替代、有效利用、供求、收益递增和递减、贡献和变化的原则。据此,一些专家认为,审计工作必须坚持三个标准,即合法性标准、合理性标准和合规性标准。

1.合法性标准。合法性标准实际上是从法律法规和现行政策的角度判断一项估价活动和一份土地估价报告合法性的重要依据。合法性标准在审计报告时主要用于以下几个方面:产权审计,估价对象的产权应以土地所有权证或有关部门出具的证明为依据;土地使用条件的审核应以城市规划、土地路线控制等为依据。权益审查应以法律法规或有效合同等允许的处罚方式为依据。评估结果应根据当地土地市场或当地的相关地价政策法规进行审核。此外,为了保证委托人身份的合法性,还需要按照相关规定查验委托人是否具有合法身份;同时,还应审查报告中是否正确陈述了估价目的、估价时间、估价作业时间和申请地价报告的有效期。实践中,一旦发现产权信息不全,或产权证记载内容与实际情况不符,应要求土地估价师做好调查核实工作。比如宗地抵押贷款评估,需要掌握权利人与委托人的关系,当地土地行政主管部门书面出具的土地他项权利信息。


2.合理性标准。合理性标准主要是指在独立、客观、公正的评估活动基础上获得合理的评估结果。土地评估是一种社会中介服务,不同于一般的商业服务。顾客满意不能成为衡量服务质量的标准。一份土地估价报告通常应同时满足以下三个方面的要求:一是满足委托方和相关方对估价目的的要求;二是满足维持和增加评估机构业务量的要求,以及评估机构质量管理和风险防范的要求;第三,符合土地市场规律,与土地市场信息对称。一般来说,估价结果价值的定义是指土地的公开市场价值。因此,按照合理性准则对估价报告进行审核,主要取决于审核人员对估价时点类似宗地公开市场价值的正确把握,以及对技术报告中地价影响因素、估价方法选择、估价计算过程和估价结果确定的认真审查。同时,还需要考虑鉴定过程中是否存在不适当的人为干扰因素。


3、合规性准则。合规性准则主要是指,估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和现行有关标准、规范的规定,符合行业的其他要求。合规性准则,实际上是从行业自律的角度,评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告,其主要是:报告格式应符合《城镇土地估价规程》明确的规范格式;提供的附件数目和内容应符合《城镇土地估价规程》明确的具体要求;估价报告中各部分内容的表述应符合《城镇土地估价规程》明确的具体要求。《城镇土地估价规程》对估价报告中各部分内容的表述,是有具体要求的。