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企业不同类型固定资产的评估方法

作者:点击:300 发布时间:2022-04-26

       固定资产评估是指对特定资产的评估,是一项复杂的工作,具有项目差异大、影响因素多、工程技术性强的特点。企业的固定资产主要包括机器设备、建筑物、在建工程和土地使用权。

1、机械设备评估

       设备可以单独评估,也可以与企业其他资产一起评估。企业在清查核实资产时,应当关注尚未购置的设备、已经摊销的设备、租赁的设备、建筑物附属设备以及资产的使用情况。设备评估一般采用重置成本法;如有相关机器设备二手市场或交易实例较多,也可采用现行市价法进行评估;对于可用于独立经营和盈利的机器设备,可采用收益现值法进行评估。

       在评估购置的机器设备时,需要考虑以下重置价格组成部分:设备本身的购买价格、运输费用、安装调试费用、进口关税、大型机器设备在一定时期内的资金成本以及其他合理费用,如手续费、许可费、车辆检验费等。

       自制机器设备的评估,应考虑以下重置价格项目:制造费用、安装调试费用、合理的资金成本、合理的利润和其他必要的、合理的大型自制机器设备费用等。如果在中国可以找到进口机器设备的替代品,应参考评估基准日替代品的市场价格。如果固定资产因功能或实质原因报废,资产评估值为零。

2、土地使用权评估

       土地使用权可以与地上建筑物作为不动产一起评估,也可以与整个企业一起评估。现行市价法、收益现值法和重置成本法均可用于土地使用权评估。如果有比较发达的土地使用权交易市场,可以先采用现行市价法,根据市场交易惯例进行调整,得出评估值;否则,可采用收益现值法,根据土地使用权预期收益的贴现值确定评估值;当两种方法都不合适时,可以采用重置成本法,即按照取得现有土地使用权所发生的全部费用。

       由于经济发展水平不同,国内各城市颁布的基准地价也不尽相同。在评估土地使用权时,不能简单地以各城市的基准地价作为当前的公允地价,可以算作评估值。如果公布的基准地价对当地地价有决定性影响,可以在基准地价的基础上,结合待评估土地的基本情况和土地出让金的实际收取水平,对土地使用权进行评估。同时也要了解土地出让金的构成、适用范围等规定;注意与建筑评估的衔接,征地、开发、配套等费用不得重复计算或遗漏。

       土地使用权出租评估时,应当按照租赁期限计算土地使用权价格,然后折算年租金标准价格,并在资产评估报告中说明评估确定的租金支付方式。当一方不出资土地使用费,而成立的公司支付土地使用费时,评估人员必须将各种开发及配套费用计算为土地开发费。