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房地产评估中清算价格评估方法的运用

作者:点击:406 发布时间:2022-04-27

      房地产清算价格评估是运用清算价格标准,对房地产在估价时点的客观合理价格进行估算和判断的活动。而清算价格标准是用清算价格来衡量资产价格的价值尺度标准。

      理论上,清算价格的适用方法是价格类比。价格类比法的实质与比较法相同,是将估价对象与估价时点近期交易的类似房地产进行比较,并对这些类似房地产的交易价格进行适当修正,从而估算出估价对象的客观合理价值的方法。区别在于可比实例的选择。价格类比法选取的可比实例与估价对象在清算期、市场需求等方面存在较大差异。这些因素的修正主要依靠评估师的经验。同一个房产,由于清算期不同,成交价格可能会有很大差异。例如,对于正常销售期的办公楼,六个月的清算价格可能等于其正常市场价格;一个月内的变现价格通常明显低于市场价格;如果要求一周内变现,终实现的市场价可能会异常低。因此,确定可比实例的校正系数将非常困难。况且目前中国的不动产清算市场并不活跃,很难选择一个具有可比性的交易参照物。

      由此可见,价格类比法在目前的清算价格评估中仍不可行,只能选择另一种更为实用的评估方法,即清算折现法。清算法是根据过去拍卖清算的实际资产业务中清算价格与当前市场价格或净重置价格的差额测算出一个折现率(清算率),然后将这个折现率乘以与被评估资产相似的资产的公允市场价格或净重置价格,作为被评估资产的清算价格。这种方法的关键在于确定合适的折现率,通常需要评估人员具有丰富的拍卖清算实践经验和相应价格数据的积累。

      在确定折现率时,主要考虑购买者的心态、已实现的房地产价格及其用途、实现折现率时的社会经济条件等,但这些风险因素很难量化。比较实用的方法是借鉴短期变现的房地产终交易价格与评估的正常市场价格的比值,同时考虑变现期的长短来确定折现率。即:折现率=短期已实现交易价格/正常市场价格。这种确定折现率的方法要求估价人员在房地产的短期变现中选取类似的可比实例。充分考虑了市场供求的影响,同时考虑了房地产价格、用途、变现期限等综合因素。对于破产企业房地产清算价格的评估更有说服力。