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土地评估中的法定评估业务剖析

作者:点击:235 发布时间:2022-09-21

        法律确认了土地评估行业在市场经济中的重要作用。土地评估伴随着城市土地使用制度的改革。1987年9月,深圳以定向工具票成功出让5000多平方米土地使用权,拉开了国有土地使用制度改革的序幕,提出了建立以基准地价和标定地价为核心的地价体系,以及相应的技术途径和方法。城市土地评估在全国各地迅速开展,在国有企业改组、资产重组、土地使用权有偿转让、产权交易和抵押贷款等重大经济活动中发挥了重要作用。

       立法重点在于规范评价行为。相关人士认为,资产评估法是为了规范评估行为,促进评估行业健康发展,主要体现在以下五个方面。

一、评估人员只能受聘于一家评估机构,不能私自接受工作,也不能量力而行。法定的评价工作可以由评价人员承担,评价人员独立、客观、公正、实事求是地开展工作,尽职尽责,遵守评价标准、保密规定、回避原则,继续教育和行业协会。

二、除了遵守评价者应遵守的类似规则外,还应建立符合法定程序和要求的评价机构,建立健全内部管理制度和质量管理体系,忠实执行评价报告,妥善保管评价文件,规范评价者在机构内的工作行为。

三、委托人不得干预评估行为,不得追求不正当利益,依法自主选择评估机构,如实提供评估数据,正确使用评估报告。

四、行业协会要加强自律管理,成为提供服务、反映诉求、规范行为的主体,在技术鉴定、从业人员评价、会员信用记录、会员服务等方面加强制度建设。立法考虑到改革精神、利益和公共利益。

       《资产评估法》指出,提高评估从业人员准入门槛、促进就业、评估知识和实践经验的评估从业人员,可以承担一般评估工作。另一方面,提出了法定评价的概念,强调法定评价应当由至少两名相应类别的评价者承担,评价报告应当由至少两名负责相应工作的评价者签名并加盖评价机关印章。目的是防止国有资产流失,保护公共利益。土地评价是一个政策性和区域性的评价领域。一块土地的价格会根据它的用途和规划条件而有所不同。同一个城市相同用途、相同规划条件的土地相对位置,会导致一线城市和二线城市的地价差异很大。土地总量不变,土地稀缺导致土地升值。与一般商品不同,土地价格受当地经济条件、区位、用途管制、规划限制、地形、地貌、形状等因素影响,不能用简单的折旧来决定。否则可能会造成大量国有资产流失。因此,应高度重视土地评估,尤其是法律评估。